Domanda: è possibile distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato?

Risposta:il singolo Condomino può unilateralmente e legittimamente rinunciare ad usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune solo se riesce a dimostrare che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivino nè un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato nè un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico dell'intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.

I Condomini interessati al distacco sono tenuti a consegnare all’Amministratore una relazione tecnica/dichiarazione a firma di tecnico abilitato che attesti la mancanza di aggravio di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.

I Condomini rinunciatari non possono comunque sottrarsi dal contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione dell'impianto.

I Condomini rinunciatari saranno esonerati dalle sole spese di consumo del combustibile

Nel caso in cui il distacco necessiti la realizzazione di una nuova canna fumaria, si ricorda che, previo ottenimento dei permessi comunali, in via generale l'inserimento della canna fumaria nel muro comune, oppure in appoggio ad esso, è legittima in quanto rientrante nella previsione dell'art. 1102 Cod. Civ., fatto salvo il rispetto di alcune condizioni. In primo luogo, occorrerà il rispetto delle norme sulle distanze legali: in particolare la canna fumaria dovrà esser posta a non meno di cm. 75 dal più vicino lato delle finestre o dei balconi attigui; oltre a ciò, essa dovrà essere posta in modo da non escludere o ridurre la possibilità di affaccio e di veduta dagli stessi, altrimenti si lederebbe il diritto del Condomino proprietario della finestra o del balcone. Occorrerà, ovviamente, che l'opera edificanda non sia tale da modificare la consistenza del muro, oppure minare la stabilità dell'edificio e, oltre a ciò, che essa non vada a comprometterne l'unità e l'armonia architettoniche.

Domanda: è possibile installare un impianto di video sorveglianza?

Risposta:il Garante per la Privacy si è già espressoin relazione al frequente impiego di sistemi di videosorveglianza nei condomìni e in generale riguardo la materia.

In particolare per quanto concerne l'installazione di vere e proprie telecamere ad iniziativa di singoli condòmini all'interno di edifici in condominio e loro pertinenze (es. posti auto, box), il Garante per la Privacy ha precisato che l'impiego di tali sistemi, pur non rientrando nell'ambito di applicazione delle disposizioni del Codice, a meno che i dati siano comunicati sistematicamente o diffusi (art. 5, comma 3, del Codice), richiede comunque l'adozione di cautele a tutela dei terzi. In particolare, l'angolo visuale delle riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio antistanti l'accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, corridoi, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini; ciò, anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.).

Il Codice si applica, invece, in caso di installazione di sistemi di ripresa di aree condominiali da parte di più proprietari o condòmini oppure ad iniziativa di un condominio o della relativa amministrazione. In questi casi, l'installazione di impianti è ammissibile a condizione che ricorrano determinate finalità, quali l'esigenza di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni in presenza di concrete situazioni di pericolo (di regola costituite da illeciti già verificatisi); la valutazione di proporzionalità, da effettuare anche nei casi di utilizzazione di sistemi di videosorveglianza che non prevedano la registrazione dei dati, va effettuata in rapporto ad altre misure già adottate o che è possibile adottare (es. sistemi comuni di allarme, blindatura o protezione rinforzata di porte e portoni, cancelli automatici).

Il Garante mette altresì a disposizione l’esempio di cartellonistica da adottare in caso di installazioni cui sopra.

Domanda: quando nasce il condominio?

Risposta: elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

Domanda: come si ripartiscono le spese per l’antenna TV centralizzata?

Risposta: l'antenna televisiva centralizzata appartiene in parti uguali a tutti i condomini le cui proprietà sono a essa allacciate; pertanto, le relative spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono poste a carico degli stessi, e ripartite in parti uguali.

I condomini comproprietari, a maggioranza ordinaria, possono deliberare di dotare l'antenna di nuovi canali, vincolando in tal modo la minoranza dissenziente a contribuire nelle spese. La minoranza consenziente può apportare la modificazione, ma a proprie spese. I condomini non allacciati, che desiderano servirsi dell'impianto, debbono chiedere preventiva autorizzazione all'assemblea, e corrispondere equo indennizzo. E' vietato ai condomini e loro inquilini installare antenne autonome, bensì dovranno utilizzare quella centralizzata.

Domanda: come si ripartiscono le spese per l’installazione di un’autoclave?

Risposta: la spesa per l'eventuale installazione di autoclave, che si rendesse indispensabile per sopperire alle momentanee o permanenti carenze di acqua a seguito della insufficiente pressione della rete pubblica di erogazione, nonchè le spese di esercizio, di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione dell'autoclave, sono ripartite in base alle quote millesimali di comproprietà fra tutti i condomini comproprietari dell'impianto idrico comune.

Domanda: come si ripartiscono le spese dell’impianto citofonico?

Risposta: le spese relative alla manutenzione, modificazione, ricostruzione dei citofoni e del videocitofono, sono ripartite in parti uguali fra tutti gli utilizzatori.

Domanda:Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi?

Risposta: il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti. (Nel caso di specie, infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio, nonchè al soffitto del balcone, ove si era verificata anche caduta di calcinacci.)_ Cass. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004

Domanda: Come può essere modificato il regolamento di condominio di origine contrattuale?

Risposta: le clausole dei regolamenti contrattuali, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale solo qualora siano limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri; invece, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. 943/99).

Domanda: se un appartamento viene venduto, quale dei due proprietari deve pagare le spese condominiali?

 Risposta: l’art. 63 disp. att. c.c. dispone che chi subentra nei diritti di un condomino (acquistando la proprietà di un immobile) è obbligato, solidamente con questi, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Ciò posto, qualora l’acquirente sia costretto, per evitare atti ingiuntivi, al pagamento degli arretrati per il periodo in cui non era proprietario (e comunque limitatamente agli ultimi due anni), potrà sempre rivalersi nei confronti del suo venditore.

Domanda: Come vengono ripartite le spese di riparazione dell’impianto fognario?

Risposta: in mancanza di un regolamento condominiale contrattuale, tali spese devono essere ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, ove si tratti della parte di impianto che serve a tutti i condomini. Se si tratta invece di una singola colonna di scarico, che interessa solo determinati condomini, la spesa deve essere ripartita tra questi ultimi, suddividendola per il totale delle rispettive quote millesimali e moltiplicando il quoziente per la quota di ciascuno dei condomini interessati.

Domanda: fin quando può essere esercitata l’azione per vizi, contro il costruttore/appaltatore?

Risposta: l’azione può essere esercitata per il caso di vizi che si presentino nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera, purché ne sia fatta denuncia all’appaltatore/costruttore entro un anno dalla loro scoperta. L’azione si prescrive entro un anno da tale denuncia.